北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

北京的十大边缘板块，1992年制定的规划，1993年获批。之后的建设基本上都以这个为蓝本，从现在的绿化隔离带上就能看出当年的雏形。但是随着发展，各板块在具体功能上都发生了一些变化。

比如清河板块，当时还没有预料到上地西二旗能发展成为重要的高新产业区，所以制定的是居住为主，少量科研用地。北苑倒没什么变化，住宅为主就是住宅为主，但档次现在被清河超出了一些，当年这是属于同等级别的。

(相关资料图)

酒仙桥集团，是和望京合为一体的，当时根本没太考虑望京的发展，酒仙桥还有的是土地呢，谁去望京费劲啊。当时机场高速已经明确的分开了东西两侧，东侧是电子产业和高端住宅，档次和西苑的马连洼是同等的，都是北京最高等级。

高速西边就是现在的望京了，当时叫“酒仙桥旁边儿”，或者亚运村东边儿，连名字都没有，也都不是太重视。产业规划以物流什么的为主吧，谁能想到今天发展成这样儿啊。

东坝是个挺特殊的集团，属于备选吧。在最开始几乎没有什么项目，直到李嘉诚提出百亿投资之后开始有了热度，但之后又被放了鸽子。所以一直是概念多，实施的相对少。

定福庄是个很被重视的板块，甚至一度想把奥运主场馆放在这里。也曾经有过教育用地为主的设想，但后来都没有成为正式规划，光在民间讨论了。

垡头是有点儿耽误了，要说以资历来说比望京早多了，欢乐谷放在这里也体现出了当年的重视程度。只是毕竟是东南部吧，朝阳区在土地充足的情况下，还是不太重视。

南苑有点儿冤了，现在和义板块已经成战略留白区了，而在最早的规划中，这里是以行政办公为主的。是不是副中心不敢说，但搬过来一部分机关单位是有可能的，毕竟在中轴线上，而且离市区也近。

丰台和石景山集团的热度一直不太高，主要首钢当时还没有搬迁的打算，那个年代也是首钢达到巅峰的时期，板块内建设自己进行就成，没有太多的开发计划。丰台是我都没太注意，丰科园在当时就是个模糊的概念，总部基地更是还没出现，完全看不出有什么特殊的。

甭说丰科园了，在当时连亦庄都没太出风头。规划里肯定有，但都是摸着石头过河，走一步看一步。连上地西二旗都没提，其他的还想要什么自行车？

其实在开发商心目中，第二张图才是比较重要的，体现的也很直接。简单说就是盖完房子卖给谁的问题，重点引入哪个区域的溢出人群。之后的保障房建设也差不多是这意思，人们大多数都选离自己老家近的地方，太远了总有背井离乡的感觉。

当年曾经做过房价的预计，开足脑洞的结果是酒仙桥和西苑达到8000块钱，北苑清河6000，这已经感觉很高了，毕竟亚运村才不到5000。然后其余的就不说了，具体估算价格你猜吧……

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